«Посидит, пока не одумается».

Чем опасен Москве реконструктор пятиэтажек

Ошеломляющая новость о задержании в Москве генерального директора ООО «Городская реконструкция пятиэтажек» (ГРП) Валерия Чернышова и о предъявленном ему обвинении в мошенничестве заискрила 19 декабря и тут же стухла за предновогодними хлопотами. Разбираться, однако, стоит всерьёз. И вот почему.

Напомним, компания "Городская реконструкция пятиэтажек" является ответственным исполнителем проектов по надстройке и обстройке домов, по просьбе собственников оказывает им информационное и методическое сопровождение, то есть по сути преподает ликбез – с чего начинать создание ЖСК, как проводить собрание жильцов, какой проект реконструкции выбрать для своего дома, какие документы собирать на утверждение в органах власти и, в конце концов, как избежать ошибок, чтобы новое дело не оказалось горьким и ненужным.
В ГРП входят не только ЖСК, вокруг неё группируются все, кто «болен» темой реконструкции - архитекторы, проектировщики, небольшие строительные компании, которых монстры стройиндустрии буквально выдавливают с рынка, её поддерживают, как уже писали «Новые Известия», Совет по правам человека при президенте РФ, Общественная палата, Народный фронт, депутаты Госдумы, торгово-промышленная палата Москвы и России. И всё же, несмотря на столь мощную поддержку и покровительство, самое сложное для собственников, решившихся на реконструкцию, - получить разрешительные документы, градостроительный план застройки участка (ГСПЗУ). На самом деле это 3 листочка, где написано: разрешается надстройка 4 этажей. Никаких геологических изысканий не требуется, дополнительного технического обследования – тоже, все давно есть. Вообще нет проблем, если мэрия действительно нацелена на улучшение жилищных условий москвичей, а не на тотальный снос в интересах застройщиков. Увы, в этом приходится сомневаться. С выдачей разрешений тянут под всякими предлогами, отказывают вообще без оснований. И всё же, более 100 инициативных групп собственников продолжают стоять на своем, 27 ЖСК ожидают разрешительных документов, пять из них были на финишной прямой – буквально со дня на день ожидали получения заветных 3-х листочков. Большой вопрос: дадут ли их сейчас и будет ли вообще какое-то продолжение у темы реконструкции.
- Для нас это катастрофа, - говорит председатель ЖСК «Ул. Паперника, 21» Марина Кулик. - Три года добивались… Мы пошли на реконструкцию, когда о реновации ещё и слуху не было, просто вывернулись из-под капремонта, выяснив что это форменная профанация и она ничего не изменит в нашей пятиэтажке. Мы бы уже давно отстроились, у нас чудесный проект, надёжные инвесторы и полный пакет документов на реконструкцию. ДепГрадПолитики всеми силами затягивал дело… А теперь власть уже явно показывает: не рыпаться, иначе будем сажать…
Дом на Паперника, 21 был в числе той пятёрки, которой все-таки удалось пробить стену, и они должны были вот- вот получить разрешение на реконструкцию. В Тверском суде, когда решался вопрос о мере пресечения, Чернышов говорил об этом. Большой вопрос: понял ли судья Минин, какая связь между предъявленным главе ГРП обвинением в мошенничестве и страданиями москвичей, которых загнобили чиновники?
Связь есть. Полистаем историю вопроса. Дело о мошенничестве на реконструкции домов было возбуждено ещё 28 августа нынешнего года по заявления двух москвичей Андрея П. и Ольги Д., заключивших договора на покупку квартир в надстраиваемых домах на ул. Маршала Рыбалко и 1-ом Войковском проезде и не получивших их в оговоренный срок. Ущерб, согласно этим заявлениям, составил около 12,2 млн руб. Деньги потерпевшим возместили в полном объёме, но разъяснения ГРП, что задержка вызвана затягиванием с выдачей разрешительных документов, похоже, приняты не были. Дело закрутилось. И уже не смягчающим, а отягчающим для Чернышова обстоятельством стало то, что на момент заключения договора он якобы достоверно знал, что мэрия не намерена согласовывать надстройку одного из домов. Так утверждается в деле.
А вот как по жизни. На реконструкцию пятиэтажки до уровня современного жилья, с надстройкой четырех-пяти этажей, по подсчетам эксперта по жилищной политике, известного архитектора Юрия Эхина, требуется около 300 млн. рублей.Чтобы она стала бесплатной для жителей, привлекаются частные инвесторы, которые заинтересованы в строительство квартир на верхних этажах и согласны выкупить их по коммерческим ценам. Можно обойтись и без сторонних инвесторов, если у жителей пятиэтажек есть деньги. Так, например, поступил известный ЖСК «Мишина, 32» - они реконструировались на свои. Но, во-первых, в доме было всего 16 собственников, большинство люди не бедные. Во-вторых, они только разрешительную документацию получали семь лет, потом еще три года надстраивали четыре этажа, цены выросли и, чтобы закончить реконструкцию, им все равно пришлось продать несколько будущих квартир по коммерческим ценам. В том числе и соседям по кварталу, которые довольно охотно субсидировали проект. Опыт такого частного соинвестирования в свое время был одобрен мэрий и рекомендован к распространению.
Не откроем секрет, что ГРП активно подыскивало инвесторов для своих «подшефных» ЖСК, и многие откликались. На это указывает и тот факт, что на момент ареста в офисе Чернышова и на счетах кампании находилось свыше 100 миллионов рублей. Деньги, по словам сотрудников и соинвесторов, допрошенных в качестве свидетелей, предназначались на начало работ в той самой пятёрке домов, которые должны были в конце 2018 – начале 2019 года получить долгожданное разрешение на реконструкцию. Но, конечно, нельзя исключать, что свидетелей не переквалифицируют в потерпевших (в лучшем случае) или в соучастников «афёры», если самого Чернышова надумали закрыть всерьёз и надолго. Деньги и документы, находившиеся в офисе и подтверждающие их происхождение, арестованы. Без описи, кучей в один мешок, как утверждают свидетели, «и неизвестно, что впоследствии может произойти с этими документами и с деньгами».
Ещё одна деталь, свидетельствующая о пристальных взглядах на финансы ГРП. Марина Кулик рассказала журналистам, что, когда члены правления кооператива были на приёме в Департаменте градостроительной политики Москвы, чиновники выразили опасение, что в случае проведения реконструкции с привлечением инвестора могут появиться обманутые пайщики (по аналогии с обманутыми дольщиками). Мол, собственники, желающие купить в реконструированном доме ещё одну квартиру, вложатся, а инвестор сбежит с их деньгами. Люди считают такие опасения безосновательными.
- Доля пайщиков в общей массе затрат, которые несет инвестор при реконструкции, исчезающе мала, - говорит Марина. – Из нашего дома готовы докупить вторую квартиру в надстройке всего 2-3 человека, и то самую маленькую и по себестоимости строительства в 86 тысяч рублей за квадрат. Достаточно и того, что мы все получим по 20-40 метров дополнительной площади за счёт лоджий, удобные планировки, новые коммуникации и лифты, о которых даже и не мечтали. Во-вторых, какой же идиот, вложив миллионы, может сбежать? В данной ситуации застройщик мотивирован завершить проект, ведь в противном случае он не «отобьёт» свои затраты и уж тем более не получит прибыль от продажи квартир. Но все наши доводы чиновники пропускали мимо ушей. Им главное – закошмарить, чтобы люди вообще ничего для себя не предпринимали.
В ЖСК на Маршала Рыбалко и вовсе высказывают конспиративную версию, что два «инвестора» - П. и Д., пожелавшие вложиться в будущие квартиры, а потом написавшие заявления в прокуратуру, что их обманули, - «ненастоящие», а подсадные. Их-де, специально внедрили, чтобы «утихомирить» Чернышова и скомпрометировать саму идею реконструкции.
- И тогда нам не миновать снова, - говорит активистка Анна Зубаревич. - Парадокс: инициатива горожан привести в порядок своё собственное жильё без привлечения бюджетных средств опасна для администрации Москвы. Чем бы ни пытались это заретушировать, люди прекрасно понимают истинные причины. Сейчас одним разреши, сотня захочет такую же реконструкцию. План реновации будет сорван... Кто ж это допустит?»
Все маются вопросом: ну что же пошло не так? Почему сталкивают лбами реновацию и реконструкцию, если в изначальном смысле они означают одно и то же - обновление, модернизацию устаревшего жилья?

- Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать всё, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы, сносить и строить, где и что хотят. При этом потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук. Только деньги: побольше настроить и подороже продать, - заявил «НИ» архитектор Алексей Кротов, последовательный борец за реконструкцию и один из первых в Москве, кому удалось превратить зачуханную пятиэтажку на Химкинском бульваре в комфортный современный дом. - У реконструкции другие задачи. Юрий Лужков, при всей его противоречивости, это понимал. Когда мы сделали свой дом, он был искренне рад, что найдено альтернативное сносу решение. Тогда же, по горячим следам, было дано поручение проектным институтам – думать, искать решение. Прошли конкурсы на лучшие проекты, составлен каталог работ – хоть сейчас бери любую и воплощай в жизнь. Но желание градоначальника – это одно, а всемогущий стройкомплекс во главе с Ресиным и сложившимся строительным лобби – совсем другое. Сказать, что было противодействие архитекторам, продвигавшим идею реконструкции хрущевок, это ничего не сказать. Нас просто не пускали на порог. Ответ Ресина стал уже хрестоматийным: «Что? Реконструкция? – Пошли вон!»

Начальство в Москве давно сменилось. Ресин перешёл в Совет Федерации, и по иронии судьбы, стал одним из авторов закона о реновации, представляя её исключительно как ковровую бомбардировку пятиэтажек в интересах крупных застройщиков. Где тут устоять горстке москвичей с их мирными целями облагородить свой домик и жить-поживать, добра наживать. А ведь не поверите, такой шанс был! Медовый месяц между реконструкцией и правительством Собянина тянулся аж 5 лет, и – вы не поверите во второй раз! - нынешние противники этого сладкого союза Марат Хуснуллин и Сергей Левкин – видели в реконструкции жилья без привлечения государственных средств огромную экономическую целесообразность и прямо показывали свою заинтересованность в данном виде частной градостроительной деятельности.

Но тут, как говорится, удачно сошлись звёзды. С 2011 года в стране начала действовать (и она до сих пор не отменена) государственная программа «Жилище», отдельным пунктом в ней прописана реконструкция жилого фонда силами собственников. Оказалось, что в Москве существует своя программа «Реновация жилого несносимого фонда», и дом 32 на улице Мишина отлично в неё вписывается. Об этом, по воспоминаниям председателя ЖСК Гарри Кузнецова, заявил Марат Хуснуллин, побывавший в гостях у пионеров градостроительства.
- Он назвал наше ЖСК примером для подражания, последовать которому могут собственники квартир в тысяче домов по всей столице. – говорит Гарри Иванович. – На заключительномэтапе своей реконструкции мы нашли мощную поддержку департамента градостроительной политики Москвы. Причем они не только помогли, но и прониклись духом нашего проекта, переработали его для города. Сделали городской заказ на разработку методических рекомендаций, чтобы каждый желающий собственник мог взять эту подробнейшую инструкцию и по ней таким же образом реконструировать дом.
Методические рекомендации были разработаны по прямому поручению руководителя ДепГрадПолитики Сергея Лёвкина. На 2013 год его департамент насчитал в Москве 400 жилых домов общей жилой площадью 1 миллион кв.м., которые удовлетворяют всем указанным критериям и могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. (Если хорошенько порыться, со списком домов (он сейчас скрыт от любопытных глаз) и подробными рекомендациями по их реконструкции можно ознакомиться на сайте dgp.mos.ru в разделе "Комплексное развитие Москвы" и на сайте stroymusey.ru.)
Практическая часть дела – т.е. непосредственная работа с домами, выбранными под реконструкцию, была поручена Юрию Филипенко, начальнику управления координации реализации генерального плана департамента градостроительной политики Москвы.
Работа, похоже, у него спорилась, потому что еще через два года, на столичной выставке "ДОМЭКСПО" Филипенко заявил, что суммарная площадь зданий, которые подлежат реконструкции, составляет 30 миллионов квадратных метров. На вопрос корреспондента «НИ», какие шаги делаются в этом направлении, официальный представитель сообщил, что "варианты решения проблемы сейчас отрабатываются". На тот момент департамент три года безуспешно «отрабатывал» реконструкцию двух домов – на бульваре Матроса Железняка, 11 и на Измайловском проспекте, 22, кор. 1, остальные «30 миллионов квадратных метров» лежали без движения, а вернее сказать, дожидались сноса, который был уже не за горами.
А теперь вернёмся к нашим баранам. Тем временем инициатива за реконструкцию развивалась снизу. Жители десяти, потом пятнадцати, двадцати пятиэтажек захотели самостоятельно улучшить жилищные условия, но в ДепГрадПолитики их уже не ждали, и податься им было некуда, кроме той самой чернышевской ГРП, которая подхватила тему, тем более, что официально ее никто не отменял.
«Филипенко хорошо знает Чернышова, и они практически взаимодействовали при подготовке методических рекомендаций по реконструкции без отселения. Это было еще в 2013 году, - свидетельствует архитектор Алексей Кротов. - ГРП использовала в своей работе рекомендации, всякий раз проводя работу с жителями, ссылалась на них, объясняя, как будет проходить реконструкция. Филипенко объяснял, что не все дома можно реконструировать, какими-то заниматься нецелесообразно, если, допустим, немцы пленные строили с деревянными перекрытиями. Однако, сейчас, когда главный актив - земля, заниматься целесообразно любым домом.»
Короче, партнёры по реконструкции взаимодействовали между собой в строгом соответствии с «генеральной линией». Беда Чернышова, возможно в том, что он слишком увлекся и не уловил, что линия уже давно отклонилась в противоположную сторону.
После ареста Чернышова допрошенный по делу г-н Филипенко открестился от взаимодействия с ГРП. В заочных показаниях чиновника ( их зачитывал судья Минин) кампания обвинялась в том, что называет себя застройщиком и «декларирует планы по реконструкции» зданий, «надстраивать которые невозможно из-за сильного износа». По словам Филипенко, москвичи еще в 2016 году обращались в мэрию с просьбой проверить кампанию Чернышова. В качестве примера фигурировали все те же засланные казачки П.и Д., «не дождавшиеся квартир» на ул Маршала Рыбалко и Войковском проезде. Вишенкой на торте прозвучало обвинение в недостоверной информации, размещенной на сайте компаний Чернышова, что наряду с программой реновации правительство Москвы приняло отдельную программу реконструкции пятиэтажек. В действительности такой программы не существует. Департамент связался с Чернышовым, потребовал убрать это утверждение, и тот просьбу выполнил.
Вот эта новость действительно убийственна для тысяч москвичей, поверивших, что альтернатива сносу есть. Только многие еще не поняли, кто в этой истории мошенник, а кто наперсточник.
На заседании Тверского суда по избранию меры пресечения Чернышов заверил судью, что «не совершал никаких противоправных действий» и не намерен скрываться. Бизнесмен попросил оставить его на свободе, чтобы продолжить работать и рассчитываться с пайщиками, у которых есть претензии. Защитники Чернышова предлагали за него залог в размере 800 тыс. руб. Судья остался непреклонен: пусть посидит, пока не одумается.

А тем временем десятки "крутых" застройщиков - организаторов разного рода строительных афер и пирамид с тысячами обманутых дольщиков гуляют на свободе...

Людмила Бутузова

Источник: "Новые известия"